築古戸建投資のリアル｜メリットとリスクを冷静に見極める

「不動産投資をやってみたいけれど、新築やアパート一棟なんて無理…」そんな風に感じていた私が最初に手を出したのが、築古の戸建てでした。

一見ボロボロな家も、見方を変えれば“宝の山”。この記事では、私自身の体験も交えながら、築古戸建投資の魅力とリスクを徹底的に掘り下げます。

築古戸建の一番の魅力は、なんといっても手ごろな価格です。地方や郊外では100万円台から購入できる物件も珍しくありません。

例えば、私が初めて購入した物件は、売主との交渉で320万円まで指値。

このように、少ない資金でスタートできるのは、会社員や副業投資家にとって非常にありがたいポイントです。

取得価格が低いということは、同じ家賃でも利回りが跳ね上がるということです。

上記の物件では月額家賃が4万円。年間48万円の収入で、表面利回りは15.0％。

もちろん固定資産税や修繕費を引くと実質利回りは落ちますが、銀行に預けているだけの資金とは比較にならないパフォーマンスです。

築古戸建は、”今どき感”のある物件ではありません。けれど、それを求めている層も確実に存在します。

・家賃を抑えたい高齢者・ペット可を探している家族・生活保護受給者や単身者

また、子育て世帯の中にはアパートよりも戸建てを好む人もいます。

リフォームの際に間取りを変える、風呂やトイレを最新にすることで、ニーズにしっかり応えられるようになります。

外観がきれいでも、床下や屋根裏に深刻なシロアリ被害…なんてことも。

築年数が古い物件は、水道管・電気配線・屋根や外壁の劣化など、見えない部分の修繕費が読みにくいのが最大の難点です。

内覧時には、必ず床下や天井裏も確認。可能であればインスペクション（建物診断）も依頼しましょう。

築古物件は金融機関の評価が低く、特に再建築不可や接道条件の悪い物件、土地値などの資産価値の低い物件は融資NGの可能性も。

また、戸建1戸では収益性が乏しいと見なされるため、法人でのスケール戦略や資産背景が求められます。

副業サラリーマンの場合は、まずは現金で1軒購入→実績作り→次の物件で融資、というステップ戦略が現実的かつ王道です。

築古戸建は、地域によっては「家賃2万円でも決まらない」こともあります。

重要なのはエリア選定。周辺の賃貸需要や、駅・スーパー・学校までの距離など、実際に歩いて確かめるのが一番です。

ターゲットに合わせて条件緩和（生活保護可・ペット可）や家具家電付きプランを検討することも必要です。

築古戸建投資は、手間がかかるからこそリターンが大きい。

私にとっては、「物件を再生すること」自体が面白く、人に喜ばれ、さらに収入にもなる── そんな副業でした。

もちろん、すべての人に合うわけではありません。ですが、“人生を耕す”意味でも、自分の手で何かを作り上げていく感覚を味わいたいなら、これほど魅力的な投資はありません。

ぜひ一度、近所の築古物件を探してみてください。意外と、未来のチャンスが転がっているかもしれません。